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La Californie Roule Avec Les Poinçons

L'Économie De California??.s Prouve Remarquablement Résilient

Quand vous pensez à l'économie de California??.s aujourd'hui une des premières pensées à venir à l'esprit est le marché du logement s'effondrant. La Californie était l'un des plus grands participants à la perche de logement et voit maintenant le derrière de cela. Les ventes à la maison descendent et les prix tombent dans beaucoup de secteurs de métro. On assume que l'économie plus large suit le même itinéraire. Heureusement, elle n'est pas. La croissance globale du travail supporte relativement bien et le produit intérieur brut d'or de State??.s augmente toujours. Nous estimons que le vrai PIB de California??.s s'est développé à un taux annuel de 2.8 pour cent pendant le troisième trimestre et a monté excédent de 3.7 pour cent la dernière année.

Non seulement la croissance globale a-t-elle supporté relativement bien jusqu'ici mais nous nous attendons à ce que l'économie continue à signaler des gains pleins au-dessus des prochaines années. Ce ne doit pas dire que la réduction marquée de la nouvelle construction à la maison n'aura pas un impact. Il le plus certainement a et continuera à faire ainsi. L'emploi dans la construction est actuellement outre d'excédent de 2.6 pour cent la dernière année et compté tomber plus loin. L'emploi dans des industries relatives, y compris des finances d'hypothèque, s'affaiblit également. Plusieurs autres secteurs, y compris la santé, l'éducation, les loisirs et l'hospitalité, et le commerce de gros et la distribution, continuent à faire tout à fait bien. La défense, l'espace et les secteurs de technologie principale de state??.s continuent également à augmenter.

Les problèmes dans des finances d'hypothèque affectent disproportionably le marché du travail de la Californie. Presque quarante pour cent de licenciements récents étaient dans l'intermédiation de degré de solvabilité et les activités relatives. Par août, la Californie a rapporté des réclamations d'initiale de 42 pour cent de plus pour l'assurance chômage dans l'industrie qu'en tout de 2006. Évidemment, l'agitation du marché de degré de solvabilité a continué dans septembre et nous nous attendrions à ce que les licenciements de masse deviennent plus mauvais avant qu'elles aillent mieux.

Sur une base relative, la croissance du travail la plus forte continue à être dans l'empire intérieur. La location est conduite par le secteur bourgeonnant de commerce extérieur. San Francisco et la région plus grande de compartiment, d'autre part, ont pris beaucoup plus longtemps pour récupérer de la dernière récession. San Francisco a perdu presque dix pour cent de ses travaux non agricoles en trois années incluant et suivant la récession 2001, qui l'a frappée secteur particulièrement dur. Sacramento a vu le deuxième taux le plus fort d'amélioration suivre la récession mais la location a ralenti plus récemment, reflétant la contraction relativement pointue dans des finances homebuilding et d'hypothèque ayant lieu actuellement là.

Inventaire De Logement

Le surplomb de inventaire dans le logement de la Californie est grave en ce moment et n'a montré aucun signe de la réduction dans l'à court terme. Tandis que les mois ? ?. l'approvisionnement en maisons existantes à vendre n'a pas atteint les hautes du début des années 90 après le dernier buste de logement de la Californie, le pas du consentement les a approcher rapidement ces niveaux. Le surplomb massif de inventaire et accessibilité de California??.s la basse nous mène à croire que l'activité sur de nouvelles maisons devra diminuer plus loin de leurs niveaux déjà diminués et les prix peuvent devoir diminuer sensiblement afin équilibre à reconstituer sur le marché.

Les prix tomberont en termes nominaux et vrais. Nous nous attendons environ à une baisse nominale de 16 pour cent au cours des trois années à venir. Les données des prix d'OFHEO que nous employons pour tracer les prix domestiques de California??.s excluent la plupart des maisons avec Subprime et hypothèques enormes. Une fois que ces maisons sont incluses, les réductions de prix s'avéreront plus graves bien. Malheureusement, il n'y a aucun indice des prix des prix par état qui incorpore ces données.

Perspectives

L'économie de California??.s continuera à perdre l'élan pendant que le buste logeant dévoile. La période la plus lente de l'activité économique se produira probablement d'ici le milieu de 2008. Cette période devrait voir la majeure partie des réductions dans la construction résidentielle et les industries relatives, telles que des opérations bancaires d'hypothèque. Les forclusions de montée auront comme conséquence de plus grandes réductions de prix pendant la prochaine année. La volonté de la Californie voient probablement la réduction de prix en termes nominaux pour au moins les prochaines années et en valeur réelle quelques années au delà de cela.

La faiblesse sur le marché du logement effectue la dépense du consommateur. Les ventes des véhicules à moteur se sont affaiblies beaucoup davantage en Californie qu'elles ont dans le reste du pays. Les ventes sont également au loin brusquement aux magasins de meubles et aux centres à la maison d'amélioration. En dépit de ces déclins, ventes au détail globales gains pleins se développent toujours et se reflètents de revenu et une croissance en tourisme.

La construction une fois à la maison touche le fond, croissance économique sélectionnera graduellement le support, reflétant des gains de solide dans le commerce international et les grands secteurs de technologie élevée de state??.s. Nous devrions voir une croissance plus équilibrée vers la fin de la décennie, avec la croissance de la commande de portion de formation de capital fixe d'affaires produite dans le state??.s IL des industries d'équipement et de logiciel. L'intérêt croissant pour des technologies vertes rapidement émerge comme des autres avantage concurrentiel de clef pour la Californie et pourrait contribuer clairement à la croissance en prochaines années.

Tandis que nous nous attendons à ce que les conditions s'améliorent graduellement, les restes économiques d'environnement extrêmement provocants en Californie. Les coûts élevés de logement et les factures de montée d'énergie poussent du coude beaucoup d'entreprises et les résidants aux états voisins et, de plus en plus, aux points promeuvent même dehors. La croissance globale de population a ralenti sensiblement et demeurera probablement lente au cours des années à venir. Une croissance plus lente de population signifie que cela prendra plus longtemps à l'espace libre dehors les inventaire excessifs de nouvelles maisons actuellement sur le marché. Une correction est en cours, cependant, et nous croyons que la partie la plus douloureuse sera dans les quarts à venir.

Le marché du travail s'est affaibli ces derniers mois

Le marché du travail de California??.s a montré une certaine faiblesse ces derniers mois avec l'emploi non agricole ralentissant au pas de juste 0.3 pour cent au cours des trois mois derniers. La décélération reflète des réductions dans des finances de construction résidentielle et d'hypothèque, comme une hésitation croissante par des entreprises pour ajouter le personnel.

Le taux de chômage de California??.s clairement basé vers la fin de 2006 et a monté 0.9 point de pourcentage comme l'économie d'état a pris le choc de l'effondrement de marché hypothécaire de diminution de logement et de subprime dans la succession rapide. Les licenciements et les pertes du travail dans la construction et les secteurs financiers d'activités non plus d'encore. L'activité de construction est enroulement immobile en baisse dans tout l'état et nous devrions voir que des pertes du travail accélèrent à la fin de cette année et début 2008. Les licenciements dans le secteur financier enlevé en août et septembre et prendront un certain temps de travailler dans les chiffres rapportés d'emploi.

L'index coïncident indique la croissance modérée mais continue

L'index coïncident a modéré en mois récent, mais se développe toujours solidement, montant l'excédent de 2.8 pour cent la dernière année. L'économie de California??.s a clairement éprouvé les vents contraires forts de la récession de logement et plus récemment du marché hypothécaire. En dépit de ces problèmes l'état est porté en équilibre pour la croissance modérée mais continue. La croissance de population a ralenti ces dernières années, mais l'état toujours supplémentaire de près de 300.000 personnes en 2006, l'année dernière une évaluation de recensement est disponible. Le manque de logement accessible et un coût vie généralement élevé continuent à empêcher la croissance de population.

Les exportations de fabrication ont ralenti dans le deuxième trimestre à juste plus de $29 milliards mais demeurent près de leurs hautes récentes. Les ETATS-UNIS exportent la force dans l'ensemble devraient continuer un dollar plus faible et une croissance forte à l'étranger, en conséquence nous prévoirions que des exportations de California??.s trouvera les mêmes conditions favorables sur les marchés mondiaux.

Les laisux sont éteintes brusquement depuis les hautes de cycle

Les tenir compte de nouvelles maisons simples de famille à travers l'état sont éteintes brusquement, en bas de 34 pour cent au cours de la dernière année et presque de deux-tiers depuis la crête du marché du logement. Les laisux simples de famille atteignent des niveaux non vus dans plus qu'une décennie, car un surplomb grave de inventaire infeste le marché de la Californie. Le logement de la Californie a eu et continue à avoir un problème d'accessibilité. Tandis que la prime que les prix domestiques de California??.s vendent à relatif la nation en utilisant l'index d'OFHEO faisait la moyenne de 11 pour cent entre 1982 et 1998, la prime s'élève maintenant à plus de 55 pour cent. Clairement cet espace devra se fermer, au moins modestement avant que le logement récupère dans l'état. Cette convergence ne doit pas entièrement être faite de réductions de prix en Californie, bien que nous pensions que les déclins de double chiffre au-dessus des quarts à venir sont probables. Une partie de la correction viendra également d'une appréciation plus lente des prix cette le reste du pays en années de sortie.

Los Angeles

• Le marché du travail demeure régulier dans la région de Los Angeles, alors que le taux de chômage a montré des signes de toucher le fond. La croissance lente de population couplée aux gains modestes dans les deux livres de paie et emploi non agricoles de ménage peut combiner pour tenir le taux de chômage près de son niveau courant.
• La taille et la diversité de l'économie de Los Angeles laissent la ville moins exposée à la diminution dans la construction résidentielle et le logement qui infeste beaucoup d'autres parties de l'état. La croissance de la défense et de l'espace aide l'excentrage une partie du ralentissement ailleurs et le commerce international continue à se développer rapidement.
• Tandis que Los Angeles peut ne pas avoir aussi haut un coût vie en tant que certaine Californie lance sur le marché, comme San Francisco, les coûts sont toujours bien plus haut que la nation dans l'ensemble. L'accessibilité des prix domestiques lui a fait une proposition plus chère pour ceux considérant un mouvement au secteur à partir des marchés moins chers hors de l'état.
• La croissance de population, alors que toujours positif, a ralenti pendant cinq années droites par 2006. La migration nette a été réellement négative pendant les quatre dernières années, comme l'émigration domestique a accablé l'immigration étrangère.
• Los Angeles est un moyeu important de transport pour des marchandises transiting d'Extrême-Orient aux ETATS-UNIS continentaux et de plus en plus des ETATS-UNIS en Extrême-Orient. Le port de Los Angeles est le plus grand port de récipient de nation??.s et, une fois combiné avec le port voisin de Long Beach, se range comme cinquième plus grand port de récipient dans le monde. Ces deux ports ont déplacé plus de dix pour cent du commerce de marchandises des ETATS-UNIS cette dernière année. La circulation et le décalage forts au fret maritime conteneurisé crée la demande du nouveaux espace et infrastructure industriels.

Rive

• Le marché du travail semble s'affaiblir légèrement avec le taux de chômage ayant basé pour ce cycle, très probablement. La croissance de livre de paie demeure relativement ferme, cependant, avec des taux de croissance bien au-dessus de la moyenne nationale. La croissance forte de population peut contribuer à la divergence, mais le grand nombre d'ouvriers qui permutent hors du secteur pour le travail est également important. Tandis que les figures d'emploi de ménage montrent presque 1.74 million d'ouvriers, le secteur rapporte juste plus de 1.3 million de travaux non agricoles, environ 76 pour cent autant de. Avec le vaste réseau de transport liant la rive à ses voisins occidentaux dans la région plus grande de Los Angeles, les deux économies sont étroitement liées.
• L'importance croissante du region??.s intermodal et des raccordements de transport a créé la demande forte de l'espace industriel et de l'investissement non résidentiel. Mentant moins de cinquante milles au à l'est des ports principaux à Los Angeles, la rive est entrecroisée par deux systèmes à rails de la classe I et sert le nation??.s le centre serveur de distribution principal pour les importations asiatiques.
• Overbuilding de nouvelles maisons unifamiliales était effréné en rive, en raison des gains rapides de region??.s dans la population et l'emploi. Les permis de construire ont atteint une haute de presque 60.000 unités à un taux annualisé en septembre 2005 et la ont depuis lors diminué presque soixante-dix pour cent outre de cette crête. Les gains continus de population et le manque relatif d'une perche dans la construction multifamiliale devraient aider la rive pour fonctionner par la surabondance des maisons unifamiliales plus rapidement que quelques autres marchés de la Californie.
• La croissance de population demeure une force principale du marché, aidant des gains d'entraînement dans le commerce de détail de détail, et des services professionnels d'affaire et.

San Francisco

• Tandis que le taux de chômage a fait tic tac-vers le haut ces derniers mois, le marché du travail semble toujours être dans la forme relativement pleine. Le solide pourtant la croissance peu remarquable de l'emploi continue, la croissance non agricole et de ménage d'emploi dépassant la nation. Le marché du travail a été frappé dur par l'éclatement de la bulle de technologie dans la partie précédente de la décennie et la croissance d'emploi n'est pas retournée jusqu'en 2005 sur une base soutenue.
• La croissance de population a également souffert au lendemain de la bulle de technologie, avec la population refusant tout à fait de 2002-2004. Cependant, la croissance est revenue à la région pendant les deux dernières années, quoiqu'à un rythme plus lent qu'avant. Plusieurs des mêmes obstacles restent pour des migrants regardant à la région de compartiment, à savoir un coût extrêmement élevé la vie avec l'accessibilité très basse de logement. Le coût de la maison médiane vendue dans San Francisco en 2007 était $827.000, qui est parmi le plus haut pour n'importe quel secteur de métro dans la nation.
• La croissance de prix de logements a ralenti dans les quarts récents après la deuxième période de la croissance rapide d'une décennie. Les prix de logements se sont développés presque à un rythme de trente pour cent en 2000, et encore dans 2004- 2005. Tandis que, nous nous attendons à ce que les prix de logements continuent à lutter pour l'année suivante ou plus dans San Francisco, nous ne voyons pas les mêmes déclins classés que nous nous attendons à d'autres secteurs. Le marché a toujours l'appui fondamental plein avec la croissance remplacée de population et un secteur de technologie qui semble porté en équilibre pour une amélioration dans les prochains quarts. La terre pour de nouveaux restes résidentiels de développement rares et les droits sont durs pour venir près.
• La demande de l'espace de bureau s'était développée. Les taux d'offre d'emploi ont complété dehors à plus de 20 pour cent dans mi 2003. Mené par des déclins pointus dans les banlieues, le taux d'offre d'emploi de secteur de métro est tombé à 8.5 pour cent dans le troisième trimestre, son niveau plus bas dans six et une moitié d'années.

Sacramento

• Le marché du travail montre clairement des signes de faiblesse à Sacramento, le chômage a monté à des 40 mois de haut en août à 5.5 pour cent. En plus des licenciements dans la construction résidentielle, plusieurs sociétés de services financiers ont annoncé des réductions récemment. Du côté positif, la location a repris dans le secteur de technologie.
• La construction résidentielle a ralenti considérablement ces derniers mois mais devra probablement tomber encore autre. Sacramento voit une des plus grandes augmentations des forclusions et était l'un des marchés actifs par des spéculateurs.
• Sacramento et la vallée centrale sont l'un des la plupart des marchés d'overbuilt de l'état. Les nouvelles tenir compte des maisons unifamiliales ont atteint des niveaux non vus depuis le milieu des années 90 à la suite du dernier buste de logement de la Californie. Les prix de logements ont diminué à un rythme d'accélération, quart fini de quart, parce que six quarts droits maintenant et là sont plus de déclins à venir.
• La croissance de population de la région a ralenti considérablement ces dernières années, mais la région ajoute toujours de nouveaux résidants à un rythme plein. Sacramento, en dépit d'avoir un coût élevé vie relativement à la majeure partie du pays, est encore accessible comparé aux régions côtières de l'état. Cette incitation sera seulement aidée par la correction relativement tôt des prix domestiques de villes comparée à d'autres parties de l'état et du pays.
• Le gouvernement demeure la pierre angulaire de l'économie de Sacramento. Le secteur de gouvernement a traditionnellement joué un rôle stabilisant dans la main-d'oeuvre fournissant au moins stable si n'accroissant pas l'emploi en dépit des tours cycliques. Ceci peut au moins être légèrement dedans doute car la croissance de recette fiscale a ralenti avec le marché du logement de la Californie.

San Diego

• San Diego peut davantage être exposé aux ennuis de marché du logement que beaucoup d'autres villes en Californie. Les prix de logements avaient diminué pendant presque une année maintenant sur une base d'OFHEO, et tandis que l'activité de bâtiment est bonne outre de ses hautes elle a atteindre encore les bas vus dans le dernier buste de logement de la Californie dans le début des années 90 que San Diego peut immobile avoir une certaine pièce de diminuer au-dessus des prochains quarts sur l'activité et les avants des prix comme conditions deviendront très probablement plus mauvais avant qu'ils aillent mieux.
• Le marché d'emploi s'est affaibli considérablement dans la ville cette année. Tandis que, l'emploi non agricole continue à accroître l'année sur l'année, il a ralenti notamment, et le taux de chômage avait tendu vers le haut pour la majeure partie de l'année aussi bien. La ville immobile a les cravates fortes aux militaires et les entrepreneurs et ceci de gouvernement peuvent fournir un certain coussin sur l'avant d'emploi. Que dit il sera difficile que ces facteurs excentrent des déclins dans la construction et les activités financières attachées au logement grondez. Ces pertes deviendront plus mauvaises avant qu'elles aillent mieux.
• Une population plus lente que la croissance peut limiter l'élévation du taux de chômage, car logeant l'accessibilité est une issue à San Diego juste comme la majeure partie de l'état. Les tendances de démographie couplées à un marché du logement de ralentissement peuvent ralentir l'économie à bien sous le pas de la croissance vu ces dernières années.
• Le secteur principal de biotechnologie de San Diego??.s continue à avoir l'élan fort et à demeurer un avantage concurrentiel principal pour la région. Les capitaux à risques demeurent abondants pour l'industrie.
• Les taux d'offre d'emploi de bureau basés pour ce cycle contre la fin de 2005 et ont monté presque trois points de pourcentage depuis lors. Les coûts élevés de logement de San Diego??.s font regarder beaucoup de sociétés en dehors de la région quand ils augmentent leurs opérations.